深圳楼市风雨欲来:提前收回5180万违规房贷!广东已揪出2.77亿

来 源丨21世纪经济报道、南财视频

记 者丨辛继召

编 辑丨包芳鸣 曾芳 陈思颖

深圳楼市风雨欲来:提前收回5180万违规房贷!广东已揪出2.77亿图 / 图虫

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广州多家银行严查购房首付来源,必须为家庭自有资金

深圳严查经营贷违规入楼市再加码 将不定期通报发现的典型问题

近期,深圳、广州、东莞、佛山等地银行均开始收紧经营贷、消费贷贷前审批,并重点对存量贷款进行逐户排查。为了切断与信贷中介的灰色产业链条,各家银行除了自查外,还重点排查与第三方业务机构的业务合作情况。

深圳等地银行业排查防范经营贷、消费贷违规流入楼市,全面规范房地产市场发展。本报记者获得深圳银保监局、人民银行深圳中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》(下称《通报》),《通报》指出了银行资金违规流入楼市的三种典型案例,包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

为防范经营贷资金被违规挪用购房,深圳等地个人经营贷、消费贷审批已全面趋严。3月18日,21世纪经济报道记者独家获悉,今年春节后,四大行中有银行对深圳地区房贷审批提出新要求,近6个月新增的消费贷、经营贷、大额信用卡消费、分期或融资,必须结清并提供结清证明,否则不予审批。

深圳楼市风雨欲来:提前收回5180万违规房贷!广东已揪出2.77亿

深圳已提前收回5180万涉嫌违规贷款

3月18日,21世纪经济报道记者获悉,针对2020年初舆情反映深圳经营贷资金违规进入房地产领域的情况,深圳银保监局会同央行召开中资银行行长会议,明确加强借款主体资质审查,不得向空壳企业发放贷款等要求。

从银行自查和监督检查结果看,深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查,责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

继深圳去年4月排查经营贷资金流向后,今年2月以来深圳再次穿透排查经营贷资金流向。

今年2月,人民银行深圳中心支行窗口指导辖内商业银行,严防经营贷资金违规流入房地产市场,组织银行开展快速排查,责令银行提交自查报告和承诺函。今年3月,2021年度深圳市商业银行房地产金融工作会、经营贷专项核查工作会相继召开,排查范围包括房产持有时间短、贷款发放后有新增购房或房贷记录的全量业务,穿透式追踪资金流水。

对于具体排查范围,21世纪经济报道于3月12日独家报道,监管要求商业银行自查2020年以来经营贷资金流向,且需穿透检查。排查范围包括2020年以来获批经营贷的公司股东本人及其配偶在贷款前后的6个月内购房行为,穿透了解资金流向;贷款抵押物过户时间与贷款申请时间是否短于8个月等。

实际上,广东及深圳金融机构为防范经营贷资金违规流入楼市,已采取进一步收紧措施。

一位四大行深圳分行人士表示,房贷审批有消费贷的都要求先结清,去年末储备的对公抵押贷客户,有个别客户暂缓用款计划,与楼市调控措施有一定关系。另一大行人士表示,贷款涉及房地产相关数据报送工作近期大量增加,企业购房贷款情况也需上报。

广东发现问题贷款金额2.77亿元,涉920户

3月17日,21世纪经济报道记者获悉,广东银保监局发布《关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示》。

风险提示称,近期,广东银保监局接到群众举报,一些“贷款中介”冒用银行名义,通过短信、电话等方式,以“利率低”“时限长”“放款快”等诱导购房者,推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金,让贷款“曲线”流入楼市,并从中谋取高额中介服务费用,甚至非法套取和不当使用个人信息等,侵害了消费者合法权益。

为此提醒广大金融消费者:要对此类行为提高警惕,选择银行业金融机构和正规渠道获取金融服务,警惕“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。

3月16日,记者从人民银行广州分行和广东银保监局获悉,截至目前,辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个,排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户,其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。

如何穿透排查经营贷

此前,经营贷、消费贷本是银行的正常贷款品种,又是如何被挪用至楼市?

3月18日,记者获得的深圳银保监局、人民银行深圳中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》,《通报》指出,近期核查发现个别银行仍然存在宣传展业不规范、贷款审核不严格等问题。

《通报》指出了银行资金违规流入楼市的三种典型案例。一是,银行员工误导客户套取经营性贷款买房。例如,深圳农商银行光明支行员工李某营销展业不规范,误导客户使用经营贷资金买房。二是,客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传,平安银行深圳分行零售客户经理陈某与“小鹏号”私下合作,推送抵押经营贷可做新过户公司文章,误导金融消费者借用“空壳公司”违规申请使用贷款。

此外,存在个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。《通报》指出,平安银行深圳分行对经营性贷款借款人主体资质审核不严,未穿透式核查贷款资金流向。其客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产,次日设立企业,持股100%,持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷,贷款金额226万元,资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日,张某向刘某等16人合计支付资金217万元,其中支付至刘某178.77万元,经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市Z房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

一位国有大行深圳分行人士对21世纪经济报道记者表示,经营贷资金违规买房的典型操作之一是贷款资金受托支付至申请人银行账户后,经过多手流转,再回流至贷款人配偶的另一家银行账户,部分资金用于他人二手房交易资金托管存款账户。此外,有的资金中介违规开展业务,利用信用卡分期在征信上不会明显体现资金用途的特点,怂恿购房者申办大额信用卡凑首付,协助购房者刷POS机套现,套出最长达3年期限的资金。

《通报》指出,部分银行业务人员在展业时不规范,甚至存在变相引导客户违规使用信贷资金嫌疑。个别员工与贷款中介机构私下合作,在网络、电话等渠道无序宣传营销,扰乱市场秩序,造成负面社会影响。

另外,部分银行贷款审核不严格。对成立企业时间与购房日期相近、持股时间短、企业办公场所无实际经营迹象、未有可覆盖与贷款规模相匹配的企业经营性流水证明、短期内有购房记录、购买抵押房产资金来源可疑等情况,部分银行未能在贷款审核中从严把控,亦未严格核查资金流向。

《通报》要求,各行要持续加强经营贷主体的真实性和资质审查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款,对企业成立或受让时间较短的借款人进一步严格审查。对房产交易完成短期内申请抵押贷款的借款人,严格审查融资需求合理性和购买抵押房产资金来源,原则上借款人持有被抵押房产时间不得低于6个月。对贷款发放前后半年内借款人及其配偶名下有新增房产记录的,进一步严格审查贷款实际用途。

《通报》要求,有效识别防范不良中介包装不实申贷材料风险。针对市场上部分不法中介以注册空壳企业、虚构企业流水、伪造交易合同等方式包装企业,提供“一条龙”造假服务等问题,各行要提高警惕,采取针对性识别手段,建立拦截报告机制,必要时将有关违法违规信息移交公安部门协同查处,有效防范违规套取信贷资金的风险,维护良好金融生态。

对于违规贷款中介,广东银保监局3月15日也发布风险提示指出,一些“贷款中介”冒用银行名义,通过短信、电话等方式,以“利率低”“时限长”“放款快”等诱导购房者,推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金,让贷款“曲线”流入楼市,并从中谋取高额中介服务费用,甚至非法套取和不当使用个人信息等,侵害了消费者合法权益。

“信贷资金涉及跨行、跨地区流动,银行穿透式监控比较难。”中国银行深圳市分行消费金融部副总经理范宝铭表示,存在一些不良中介机构,提供所谓“一条龙”贷款服务,协助客户违规操作,规避监管用途。他表示,中行每一笔经营贷业务都由2名员工上门调查,审核企业实际经营情况和借款用途的真实性,同时审查借款人的还款能力。企业必须成立两年,借款人持股股份30%以上,并持有半年以上才能申请该行经营贷。

中国工商银行深圳分行个贷管理中心副总经理刘上海表示,公司一般需成立满一年以上,持股也要满一年才能申请该行的经营贷。贷前从源头上确保业务背景真实合规,贷后则加强资金流向监控。

“我们会通过征信系统、房地产交易对手等穿透资金流向。”民生银行深圳分行小微金融事业部总经理邓志威表示,该行排查时扩宽了抵押物购置时间,从原来的6个月扩到8个月,同时监控资金流向,严查买房人的信息交易记录。

广发银行深圳分行零售信贷部副总经理陈朗表示,从去年12月开始该行开始核查,截至目前已发现有经营贷流入楼市的个案。主要通过贷后审查,发现有极个别客户有新增房产,同时,在获得银行贷款审批后,该客户的企业显示没有经营流水了,这说明此前的经营流水大概率是虚假的。该行对此会收回原来发放的全额贷款。“我们会给违规客户一个月时间准备还款,同时在银行的5级分类里把客户从‘正常’下调到‘关注’,这对该客户而言,对他今后的个人征信会带来不良影响。”

尽管严查风暴越刮越大,但是仍有人顶风作案。

据广东3.15晚会曝光,广东电视台记者走访发现,广东仍有部分银行的客户经理明确向客户表示可以使用经营贷和信用贷买房。一些银行客户经理还“教导”具体操作方法。视频中,客户经理对这一操作的违规性心知肚明,却向消费者表示“一般银行会检查,有的银行也只是走走过场。”

例如,面对咨询,有客户经理回复称“不是说不能做”,并主动向客户“支招”,表示可“全额付款,房产证拿过来,然后再来银行借,借完以后再把贷款还给人家”。

经营贷是向企业发放的一种贷款产品,主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动,那么,为何会有大量的经营贷资金流入楼市?

中原地产首席分析师张大伟解释称,从字面理解,经营贷必须用于经营。经营贷流入楼市相当于替换了“按揭贷款”,而后者的调控政策更为严格,利率也更高。

“现在来看,按揭贷款的年利率普遍是5%-6%,一些地方甚至达到6%以上,首付的要求也比较高。由于一些特殊政策,经营贷款的年利率在4%以下,贷款周期也会拉长,所以经营贷替换按揭贷款才有市场空间。”张大伟表示。

张大伟提出,经营贷流入楼市的核心原因是其与按揭贷款的利差,同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。“从银行角度来说,经营贷的风险是高于按揭贷款的,但经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以在银行执行层面就出现了动作走形,变相鼓励经营贷进入楼市。”

不过,看似诱人的违规资金入市,却藏着不少风险。广东至高律师事务所主任吴兴印表示,一旦金融机构排查发现,将会提前收回经营贷款,消费者面临资金链告急,而购房者若无法提前还款将会面临被诉讼、执行的风险。

与此同时,消费者的信用记录或将出现“污点”,后续该消费者如果想继续通过信贷方式融资,将会存在障碍,难以得到审批。情节严重的,消费者和中介公司还可能存在被依法追究骗取贷款的相关刑事法律责任。

通过“贷款中介”违规套取贷款购房存在的风险

一是银行业金融机构提前收回贷款。消费者应按合同约定的借款用途使用贷款,贷款应专款专用。如果消费者挪用贷款,一旦银行业金融机构跟踪检查和监控发现,将会采取提前收回贷款等措施,消费者也将承担违约责任。

二是情节严重将被依法追究刑事责任。国家对居民购房资金的来源有明确规定,杜绝资金违规流入房地产。消费者通过“经营贷”“消费贷”等方式编造虚假材料套取资金购房,一旦最终无法清偿、造成银行业金融机构贷款损失等情节严重的,消费者和“贷款中介”将被司法机关依法追究刑事责任。

三是消费者的信用记录将会出现“污点”。消费者将会因为其未按照合同履行义务、造假等行为而被银行业金融机构严格登记在案,作为与借款人后续合作的信用评价基础,并作为个人不良信息报送至人民银行征信系统。如其造假行为造成银行业金融机构贷款损失等情节严重,被法院列为失信被执行人的,其信息还将录入最高人民法院失信被执行人名单库,并通过该名单库统一向社会公布,实施联合惩戒。

四是“贷款中介”违规收取高额的中介服务费。有的“贷款中介”打着银行旗号,以低息为诱饵招摇骗市,消费者到了真正签协议的时候才发现,中介会收取很高的服务费用,折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率,侵害消费者的知情权和选择权。

五是存在个人信息使用不当和泄露风险。一些“贷款中介”罔顾消费者利益,非法套取个人信息,在消费者不知情的情况下,将其个人信息向他人泄露,二次或多次进行出售来非法获取利益,有的“黑中介”甚至让消费者贷款后骗走其贷款,严重侵害了消费者合法权益。

消费者应从五方面提高风险防范意识

一是及时了解国家房地产调控及贷款政策。按照国家“房住不炒”的调控原则,从2021年1月1日起,两项房贷新规正式开始实施,其中,根据中国人民银行、中国银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行贷款中房地产贷款占比进行限制,相关指标设定充分考虑银行业金融机构实际情况,并采取了分类分档、差别化过渡期,区域调节机制等多种机制安排,目前,大部分银行业金融机构符合管理要求。对于真正的自住购房者和首套房而言,监管部门和各地政府的政策倾斜和优惠依然存在。

二是提高风险防范意识。消费者对于陌生来电、非正规网络途径诱导套取贷款,推销“低息快捷”“免抵押担保”贷款业务等行为,应保持警惕,不要轻信,要注意保护个人重要信息,防范上当受骗、资金受损。

三是维护良好的信用记录。消费者应诚实守信,爱护自己的信用记录,增强契约意识,依法依约参与金融活动,共同营造良好的社会诚信环境,而不能违反合同约定,更不能采取欺诈手段骗取贷款,以身试法。

四是通过正规渠道申请贷款。消费者如果有资金融通需求,应通过正规渠道从银行业金融机构申请贷款买房。如对金融业务存在疑问,可通过官方渠道向有关银行业金融机构咨询核实。

五是妥善应对并及时反映情况。消费者如与此类“贷款中介”性质的主体发生纠纷,可向当地市场监管等有关部门进行投诉维权。如“贷款中介”非法从事银行业金融机构业务活动的,可向银保监会派出机构举报。如遭遇此类“黑中介”诈骗,应及时向公安机关报案提供线索,或向中央网信办违法和不良信息举报中心举报投诉,维护自己的合法权益。

本期编辑 陈思

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