百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地

总资产号称500亿,土地储备3万多亩,已建、在建工程逾千万平方米。“豫系”房企代表名门地产旗下多个楼盘正陷入停工风波。

与此同时,名门地产陷入股权冻结、债务违约、成为被执行人、实控人被限制高消费等水深火热之中,名门地产再一次站在了风口浪尖。

旗下项目停工已久引发业主维权

近期有多名网友向红星资本局反映,并在腾讯新闻投诉:“我们是河南郑州名门天境的业主,2019年9月买了名门地产开发的公寓,结果现在工程一直处于停工状态,担心项目烂尾。”

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地

据业主陈女士介绍,她现在一边每个月还着8000多元的贷款,一边焦虑地等待项目复工,内心惶恐不安,害怕几十万打水漂。跟开发商几番交涉下来,他们都一直在推诿。另有业主提供的现场照片及视频显示,名门天境项目停工已有一年多,且没有任何复工的动静。

郑州名门天境项目近一年时间无建设进展,视频由受访者提供

名门天境项目地处郑州主城区中心位置农业路东明路交汇处,区位优势得天独厚,集高端酒店、写字楼、SOHO公寓、集中商业为一体的大型城市综合体。项目总户数有4000多户,目前项目售出少部分,但与陈女士类似遭遇的业主不在少数。

名门地产相关人士3月17日向红星资本局证实,因公司资金链遇到了一定困难,导致名门天境项目停工属实,而且已有很长一段时间,目前在做复工准备,争取能够按期交房。该人士表示,合同交房时间是2022年底,时间还早,眼下还不能轻易下结论要“烂尾”。据其介绍,名门天境项目才卖1/4左右,还有大量房源可售,且地段位置优越,公司不会放弃。

2020年12月23日,人民网地方领导留言板上的一条当地街道办的公开回复也显示,金水区农业路名门天境项目,2019年6月因总包单位退场,导致项目处于停工状态。总包单位退场后,名门地产公司积极与原总包单位就退场一事进行磋商。目前新总包单位已进场,临建房主体已搭设完成。目前距离合同约定交房日期还有2年时间,名门地产表示有信心、有能力保质保量,按期交付业主。

同时,该公开回复称,新总包单位进场,恰逢扬尘治理管控。2021年元旦后项目将根据郑州市扬尘治理管控要求,在条件允许的情况下进行复工。

对于楼盘关于停工的回复,业主表示并不满意,“名门地产每次都是这一套说辞,一直在糊弄业主,就是不见复工。”

无独有偶,名门地产另一个城市旧改项目也陷入持续的维权。1月15日,郑州名门翠园熙晴苑项目第三次发出了逾期交房通知书,本来决定在2021年7月30日交付,现又拖到2022年3月31日才交房。

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地名门翠园熙悦广场项目一再逾期交房,图据受访者提供

因名门地产资金链问题,2020年10月,来自浙江的房企佳源国际(02768.HK)宣布接手名门橙邦、名门翠园两个项目,而名门地产则解释为双方合作开发。两个项目均先后曝出停工、逾期交付的消息。

除了郑州之外,名门地产位于河南商丘的名门城、洛阳名门盛世等楼盘,均因交房后迟迟办不下房产证遭遇业主维权,郑州“万千世纪城”项目则因无证售房被处罚,驻马店名门风光城市广场也存在无故拖延交房等问题。此外,名门地产还因长期拖欠工资等,被员工诉诸公堂,法院最终判决名门地产败诉,须支付员工工资及经济补偿金。

而名门地产自身,也处于股权冻结、债务违约、陷入流动性危机、实控人被限制高消费等水深火热之中,名门地产怎么了?

从“大地主”到身陷破产传言

名门地产官网介绍,公司1998年初创于河南南阳,注册资本1.6亿元,拥有国家房地产开发一级资质。现拥有总资产超500亿元,土地储备达3万多亩,已建、在建工程逾1000万平方米,开发的物业类型涵盖公寓、洋房、别墅、写字楼及商业等。2018年,名门地产成功跻身“中国房地产开发企业100强”。

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地图据官网

在河南开发商中,为人熟知的有建业、正商、鑫苑、康桥等,组成了房企“豫系”军团。这些“豫系”房企旗下大多拥有上市公司,如建业集团拥有建业地产(00832.HK);正商集团旗下有正商实业(00185.HK)、兴业物联(09916.HK)、赞宇科技(002637.SZ)等;鑫苑集团则有鑫苑置业(XIN.US)、鑫苑服务(01895.HK)。

相比之下,发家于南阳的名门地产略显神秘,但其拥有高达3万多亩土储,也让它在河南享有一定的江湖地位。按照2018年克而瑞统计的榜单来看,其土储已经超过了很多大型房企,成为一名足以进入TOP40之列的“大地主”。

名门自创立以来先后开发多个项目,如郑州名门樾府、名门天境、名门紫园、名门翠园、名门橙邦、名门郡景、名门世家、名门盛世、浦发国际金融中心、名门国际等,并进入洛阳、安阳、商丘、平顶山、驻马店、南阳等城市开发。名门与河南,已经深深地绑定在一起。

名门地产董事长孙群堤,曾用名孙中占,早年起家于南阳。公开资料显示,早在1998年,年仅25岁的孙中占与几位合伙人组建了南阳市兴达房地产有限公司,从此步入房地产行业,仅用了短短4年时间便杀入南阳房地产三甲之列。

兴达房地产赖以成名的是“订单式”开发模式,使公司得以稳健经营和高速成长,完成了资本的原始积累。所谓“订单式”开发模式,即根据合作方的具体规划与设计要求,定向为其建设项目的稳妥方式,能在管理环节、销售环节省去大量人力物力,销售风险极低,资金压力也不大。

到2003年,不甘偏安一隅的孙中占从南阳前往郑州,开始逐鹿中原,也将其“订单式”开发的独门利器复制到郑州。在很短的时间内先后控股、收购了河南泰辰置业有限公司、河南嘉达置业有限公司、河南东能实业有限公司等郑州本土企业,企业实力得以迅速发展壮大。到2006年10月,在河南泰辰置业的基础上更名成立“名门地产(河南)有限公司”,很快以“名门系”在郑州占有一席之地。

2015年前后,名门地产切入郑州多个城市旧改项目。众所周知,城市旧改项目利润丰厚、收益较高,但往往风险也对等,挑战也更大,比如开发周期太长、投资巨大、不确定性因素太多。甚至还有各种复杂的利益纠葛、漫长的拆迁谈判周期、程序的正当性等,导致了名门地产背负了巨大的压力,此后资金链紧张的问题一直如影相随。

也就是从切入城市旧改开始,名门地产资金链紧张、甚至传出破产的“谣言”就没断过,也多次被公司否认。2016年,名门地产因资金链紧张,不得不与碧桂园(02007.HK)达成了多个合作协议,先后合作了碧桂园名门时代城、碧桂园名门凤凰城,但基本都让碧桂园控股,名门自己反而成了配角。

红星资本局从天眼查APP发现,名门地产近期新增多起执行案件,仅2021年3月份金额较大的就有:

3月4日,名门地产(河南)有限公司成为被执行人,执行标的为8.67亿元,执行法院为北京市第二中级人民法院;3月5日,名门地产成为被执行人,执行标的为4.13亿元,执行法院为广州市中级人民法院;3月10日,名门地产成为被执行人,执行标的为3.79亿元,执行法院为郑州市中级人民法院……

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地名门地产近期新增多起执行案件

与此同时,名门地产董事长孙群堤也被多次限制高消费,2020年至今已经收到十余次法院限高令。2020年11月17日,因金融借款合同纠纷,名门地产及其董事长、实控人孙群堤被郑州市中级人民法院列为被执行人,执行标的约1.81亿元。

作为一家聚焦河南市场的地方型房企,名门地产前几年在发展过程中也陷入了“发展焦虑”,加入了规模竞争游戏,甚至提出了一些激进的目标,比如在2015年就提出了百亿目标,而当年全国百亿规模的房企只有80家。

但2015年百亿目标落空。到2018年,心有不甘的名门地产又提百亿目标,还搞了一场声势浩大的誓师大会,再次提出冲百亿的销售目标。

百亿房企爆雷!一边大规模停建,一边高价拿地,业主:节操碎一地名门地产百亿冲刺誓师大会,图据官网

这一年名门销售是否破百亿已经无从所知。红星资本局查询2018年克而瑞房企销售TOP200榜单上,名门地产榜上无名,排名第200位已经远低于100亿元。而中指研究院的2018年百亿房企榜单上,也找不到名门地产的身影。

游走信托“双刃剑”,被拖下深渊

在冲规模的道路上,名门地产的发展模式依然比较传统,那就是高杠杆、高负债、高周转模式,与之相伴的则是高风险。

而近年来房地产市场机会及政策环境都发生了重大变化,融资端开始强调去杠杆、防风险,特别是“三道红线”监管压力之下,不少中小房企压力倍增,风险暴露。大规模举债之后,这些房企已经难以全身而退,债务违约也就大量引爆。

支撑名门地产进击之路的资金,很大一部分来源于信托。在名门地产对外投资企业、历史投资企业中,参与的信托、基金主体多次闪现其中。据红星资本局不完全统计,名门地产先后合作过中融信托、光大信托、华泰证券、四川信托、百瑞信托等机构。以郑州人熟知的名门翠园背后是中融信托,名门紫园背后有北京信托。

名门地产2016年以20亿拿下的名门翠园项目,信托计划就达20亿,名门地产用5.88亿债权认购了信托计划的次级份额,剩余14.12亿是通过中小投资者的认购得来的。发债方中融信托占股100%,名门地产偿还资金后,中融逐步将手中持有的股份过户给名门地产。

在名门的其他多个项目的操作上,也大多按照这种模式推进,信托公司持有项目公司股份超过90%成为普遍现象,甚至持股达到100%。

信托一直是房地产企业的重要资金来源之一,随着近年来信托收紧、再收紧而变得越发沉重。进入2020年后,信托暴雷更是成为名副其实的重灾区。如果说前两年P2P坑了中产,那么2020年的信托违约就是炸了土豪。

信托历来是把“双刃剑”,很多房企过去利用信托获取真金白银,以解决资金短缺问题,但在调控持续的背景下,随着行业收紧演变成为新的更大问题。

整个2020年信托集中到期后,兑付延期现象频发,房地产信托的违约情况持续走高,这也显示了在调控之下,房企现金流面临很大考验。公开数据也显示,2020年1月-10月,房地产信托领域违约金额就超过400亿元。

名门地产在类似于“明股实债”的主线之下,还利用股权质押融资。天眼查APP显示,目前名门地产涉及的股权质押多达42条。债权人中,除了多家信托公司、合作房企外,还包括中原银行(01216.HK)等多家银行。

值得一提的是,虽然近年来屡屡传出资金链暴露问题,甚至多次传出公司“资不抵债申请破产”的消息,但名门地产直到2020年还在土拍、旧改市场上不断出击,疯狂抢地。

据统计,2020年9月份,多个项目已经陷入停工的名门地产,短短一周时间先后在河南平顶山、郑州连拍3块土地,出让金合计13.28亿元。没钱盖房,却有钱抢地,名门地产因此受到质疑。

公开土地市场抢地也是名门地产最后的高光时刻,与之形成鲜明对比的是,此时旗下多个楼盘的业主正在维权,农民工在项目上讨薪,一堆到期债务未偿还。

“躬耕南阳,发轫郑州,布局全国,以精细化开启品质之门、服务之门、幸福之门。”这是名门地产的企业使命,但如今已陷入空谈。扑面而来的资金链危机之下,或许引入更具实力的外部投资者已迫在眉睫。

据公司相关人士表示,目前名门地产正在与潜在合作方进行谈判。

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红星新闻记者 李伟铭

责编 任志江 编辑 陈应鹏

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